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Century 21 : guide du logement étudiant

Century 21 : guide du logement étudiant
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Les agences CENTURY 21 vous proposent d’accéder à un fichier d’offres de locations de qualité, toutes répondant aux normes réglementaires en vigueur. Découvrez tous nos conseils pour votre recherche et votre future accession à un logement

Plus de place en résidence universitaire ? Pas de panique !

D’autres solutions s’offrent à vous. Parmi elles, vous pouvez choisir de louer votre logement par l’intermédiaire d’une agence immobilière.

La première location est une étape importante dans une vie. Elle peut être source d’inquiétude pour vous et parfois aussi pour votre famille. Notre Réseau est là pour vous apporter tous les conseils qui vous permettront de mener à bien ce projet. C’est dans cet esprit que nous mettons à votre disposition ce guide destiné à vous donner une vision globale et synthétique du marché de la location pour les étudiants.

Pourquoi choisir un professionnel CENTURY 21 ?

Nous intervenons sur le marché en tant que mandataire, jouant le rôle de médiateur entre le propriétaire et le locataire. L’intérêt est qu’en plus du conseil que nous vous apportons, nous vous offrons une sécurité et des garanties que vous ne trouverez qu’auprès d’un professionnel de l’immobilier.

En faisant appel aux agents immobiliers CENTURY 21, vous bénéficiez :

– d’une véritable prise en charge de votre projet et d’un accompagnement tout au long de vos
démarches
– d’une mise à disposition d’outils pour une sélection plus aisée des locations (photos, plans …),
– d’un réel savoir-faire dans l’évaluation des biens et le juste prix d’une location
– d’une connaissance approfondie des logements proposés,
– d’un suivi régulier.
– d’un conseil élargi tant sur les plans juridiques et financiers que sur les travaux, le déménagement, les assurances,
– d’un accompagnement pour toutes les formalités, et notamment de procédures simplifiées pour obtenir un financement à taux « 0 » de votre dépôt de garantie auprès d’un organisme collecteur du 1%.

Votre dossier candidat locataire : documents à fournir et pièces justificatives

Pour établir votre dossier, il peut vous être notamment demandé :

– une photocopie du livret de famille,
– une justification des ressources,
– un relevé d’identité bancaire,
– une carte d’étudiant.

En revanche, le bailleur ne peut demander au candidat à la location de produire certains documents comme :

– une photographie d’identité, hormis celle de la pièce justificative d’identité,
– une carte d’assuré social,
– une copie de relevé de compte bancaire ou postal,
– une attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal,
– une attestation d’absence de crédit en cours,
– une autorisation de prélèvement automatique,
– un dossier médical personnel,
– un extrait de casier judiciaire.

Attention, en tant que candidat locataire, la première impression que vous laissez au propriétaire est souvent la bonne, surtout… si elle est mauvaise ! Comme lorsque vous vous rendez à un entretien ou à un examen oral, pensez à soigner votre présentation (tenue vestimentaire correcte, dossier complet…) !

Le contrat de location ou contrat de bail: clauses obligatoires

Un certain nombre de clauses doivent obligatoirement apparaître au contrat de location ou de bail :

– le nom et la dénomination du propriétaire bailleur, son domicile ou siège social,
– la date de prise d’effet et la durée du bail,
– la description précise du logement (désignation des locaux et des équipements privatifs comme une cave, un parking…), la liste des équipements communs à l’immeuble que vous pouvez utiliser (espaces verts, ascenseurs…)
– la superficie du logement,
– le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision,
– le montant du dépôt de garantie (cf. rubrique « Dépôt de Garantie & Caution »).

Bon à savoir :

Certaines clauses sont interdites ; ainsi, si le locataire est dans l’obligation de souscrire une assurance, celle qui consiste à lui imposer une compagnie d’assurance est en revanche illégale.

Les annexes au contrat de location:

– L’état des lieux
Ce document, établi par écrit d’un commun accord entre les parties (vous et le propriétaire), décrit le logement et ses équipements (sanitaires, cuisine équipée…). Il doit être précis et complet, toutes les imperfections constatées doivent être mentionnées.

En cas de désaccord, l’état des lieux doit être établi par un acte d’huissier. Et, en cas de vices cachés (canalisation bouchée, plaques chauffantes qui fonctionnent mal…), vous devez le signaler au bailleur, dans les meilleurs délais, par lettre recommandée avec accusé de réception.

– L’acte de caution (cf. rubrique « Dépôt de Garantie & Caution »)

– Les diagnostics obligatoires : ils sont fournis par le bailleur (ou son représentant) et vous informent de l’état du bien sur des points définis par le législateur : ERNT (Etat des Risques Naturels et Technologiques), DPE (Diagnostic de Performance Energétique) et, pour certains immeubles, CREP (Constat du Risque d’Exposition au Plomb), DAPP (Diagnostic Amiante des Parties Privatives).

– Les extraits ou règlement de copropriété concernant l’usage des lieux.

Les frais de location

Si vous louez par l’intermédiaire d’une agence, vous devrez payer la moitié des frais liés à l’établissement de l’acte de location (art.5 de la loi du 6 juillet 1989), l’autre moitié étant prise en charge par le bailleur. Ceux-ci représentent pour vous généralement environ un mois de loyer.

Obligations du bailleur

– Obligation de louer un logement, conforme, décent et en bon état

Le propriétaire doit vous remettre un logement décent et en bon état, qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à votre sécurité physique ou à votre santé, et qui doit être doté des éléments de confort le rendant conforme à l’usage d’habitation. Ainsi, le logement doit, entre autres, avoir une surface habitable de 9 m² et une hauteur de plafond minimale de 2,20 m ou un volume habitable de 20 m3.

Il doit être protégé des infiltrations, comporter des branchements d’électricité et de gaz ainsi que des équipements de chauffage et de production d‘eau chaude conformes aux normes de sécurité en vigueur, en bon état d’usage et de fonctionnement ; les pièces principales doivent bénéficier d’un éclairement naturel suffisant et d’ouvertures donnant à l’air libre.

Le logement doit également comporter une alimentation en eau potable, un coin cuisine aménagé pour recevoir un appareil de cuisson et comprendre un évier raccordé. Si le logement ne satisfait pas ces critères, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité, sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

– Obligation d’assurer un usage paisible du logement
Le bailleur doit vous garantir des vices ou défauts, à l’exception de ceux qui auraient fait l’objet d’une clause expresse de travaux.

– Obligation d’entretien
Le propriétaire doit entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le bail et y faire toutes réparations, autres que les réparations locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

– Aménagements réalisés par le locataire
Le bailleur ne doit pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire à l’exception des décorations « excentriques », dès lors qu’ils ne constituent pas une transformation de la chose louée. Vous pourrez donc changer la peinture et les papiers peints, mais vous devrez les remettre dans une tonalité neutre ou dans la couleur prévue dans le bail si celle-ci est précisée.

Obligations du locataire

Vous devez :

– payer le loyer et les charges aux dates prévues, en contrepartie d’une quittance délivrée gratuitement par le bailleur si vous la lui demandez,
– user des locaux loués suivant la destination prévue dans le contrat de location en respectant les règles d’habitation paisibles,
– effectuer les réparations locatives qui vous incombent,
– assurer l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés dans le bail,
– vous assurer contre les risques locatifs (principalement dégâts des eaux et incendies).

En revanche, vous ne devez pas :

– transformer le logement ou ses équipements sans l’accord écrit du propriétaire,
– vous opposer aux travaux d’amélioration ou d’entretien décidés par votre propriétaire,
– vous opposer aux réparations urgentes que le propriétaire doit faire.

La durée et le renouvellement du contrat

La durée du contrat doit être d’au moins 3 ans quand le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale, et de 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale (SCI non familiale ou société immobilière).

A l’échéance du bail, le contrat est reconduit tacitement, en principe, dans les mêmes conditions.

Le bail initial ou renouvelé peut être d’une durée inférieure, avec toutefois un minimum d’une année, si le propriétaire justifie de raisons professionnelles ou familiales pour reprendre le logement.

La fin du bail

Les congés

– Congés donnés par le locataire

Vous devez respecter un délai de préavis de 3 mois. La réduction du préavis à 1 mois est très encadrée et concerne rarement les étudiants. Vous devez donner congé à votre propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Le délai court du jour de la réception de la lettre ou de la signification de l’acte. Vous êtes tenu de verser les loyers et charges correspondant à la période de préavis.

– Congés donnés par le propriétaire
Votre propriétaire peut vous donner congé pour le terme du bail. Il doit vous écrire au moins 6 mois avant l’échéance. Seuls les motifs suivants sont admis : reprise du logement afin de l’occuper ou de le faire occuper par un ascendant ou un descendant (père, mère ou enfant), vente du logement, un motif « légitime et sérieux », par exemple un changement de la destination prévue dans le bail.

Si vous ne respectez pas vos obligations (paiement de loyers, fourniture d’assurances, respect de la destination du bien loué), le bailleur peut demander la résiliation du contrat par une action judiciaire.
État des lieux de sortie

C’est en comparant votre état des lieux d’arrivée et de départ que le bailleur peut vous demander la réparation de certains éléments détériorés.

Au moment de la remise des clés, un état des lieux de sortie est donc établi entre vous et votre propriétaire. Si vous avez versé un dépôt de garantie à la signature du bail, le propriétaire doit vous le rendre dans un délai de 2 mois après la remise des clés, déduction faite des éventuelles sommes dues pour des réparations locatives.

Quelques notions à connaître: état d’usure, vétusté, usage normal et anormal de la chose louée

La vétusté est un « état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué l’immeuble ou le logement. Elle est la conséquence de l’usage normal de la chose louée ». Elle est à la charge du bailleur.

On parle d’usage normal de la chose louée quand le « logement n’a pas subi de dégradations volontaires, a été entretenu correctement et dont les éléments subissent une altération physique normale et naturelle dans le temps. Il correspond aussi à un usage de la chose conforme à sa destination. »

En revanche, on parle d’usage anormale de la chose louée quand « le logement a subi des dégradations volontaires ou accidentelles soit à un instant précis soit dans le temps, par négligence ou défaut d’entretien. C’est aussi celui qui n’est pas conforme à sa destination ». Le paiement des réparations est alors à la charge du locataire.

Colocation, les grandes notions à connaître

La colocation a pour vocation de permettre à plusieurs locataires ou « co-preneurs » ou « colocataires », de louer ensemble un même logement à un propriétaire bailleur. Cette pratique permet ainsi, moyennant un budget de loyer souvent plus restreint pour chacun des colocataires, de louer un grand appartement ou une grande maison et de bénéficier ainsi d’un cadre de vie plus agréable.

Si la colocation impose pour chaque colocataire le soin de bien choisir ses partenaires à la location, le régime juridique de la colocation (et donc les obligations qui incombent au bailleur et aux colocataires) dépendra de la nature du logement loué (nu ou meublé).

Le contrat de location

Le bail est établi entre le propriétaire ou son mandataire, d’une part, et chacun des colocataires d’autre part (tous les noms doivent être mentionnés, et chacun devra avoir signé le bail).

Dans le cadre d’une location meublée, nous vous invitons à vous reporter à la rubrique « Location Meublée, ce qu’il faut savoir ». Pour une location non meublée, n’hésitez pas à consulter le chapitre dédié en début de ce guide.

Lorsque l’un des colocataires décide de quitter le logement, il peut le faire sans l’accord des autres colocataires. Il doit alors donner congé au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception en respectant le préavis.

Si vous avez signé un bail comprenant une clause de solidarité, le colocataire qui quitte les lieux avant la fin du bail est tenu au paiement des loyers et des charges, et plus généralement à toutes les obligations qui en découlent, jusqu’au terme du bail, ceci même postérieurement au congé qu’il a pris la précaution d’adresser au bailleur. En revanche, la solidarité ne s’étend pas au bail renouvelé.

Le bailleur peut, dans certains cas, demander le cautionnement d’un tiers qui se portera garant du paiement des sommes dues par le colocataire en cas de défaillance de celui-ci. Il peut être demandé une caution par colocataire. Attention : si le cautionnement prévoit une solidarité entre les cautions, la caution solidaire de chaque colocataire pourra être tenue au paiement de l’intégralité du loyer, sauf clause contraire, jusqu’à la fin du bail en cours.

Les aides au logement dans le cadre de la colocation

Chaque colocataire, titulaire avec une ou plusieurs personnes d’un contrat de location tel que le Bail des Colocataires, doit remplir une demande auprès de la CAF. Le montant de l’aide au logement sera calculé en fonction des ressources et du loyer payé par chacun des colocataires. Si vous détenez une seule quittance de loyer, le montant du loyer sera divisé par le nombre de colocataires.

Du point de vue de l’ALS et de l’APL, ne peuvent être colocataires que deux personnes ne vivant pas en couple (c’est-à-dire ayant deux lits séparés, deux chambres distinctes…), la CAF se donnant la possibilité de contrôler. En effet, la vie de couple, marié ou concubin, ne constitue pas une colocation et, dans ce cas, votre aide devra être soumise à la CAF en tant que locataire.

Caution et dépôt de garantie

Vous allez prendre un logement en location, le propriétaire ou son mandataire peut vous demander un engagement de caution ainsi qu’un dépôt de garantie.

– La caution

La caution est un acte par lequel une personne, parfois appelée « garant », ou un organisme GARANTIE LOCA-PASS®,…) s’engage envers le propriétaire-bailleur à couvrir la dette du locataire si ce dernier ne paye pas. L’engagement du cautionnaire doit être à durée déterminée, écrit et le montant du loyer, ses conditions de révision ainsi que la somme totale possible à laquelle le cautionnaire s’engage précisés.

Dans la mesure où vous êtes étudiant, le bailleur, même s’il a souscrit une assurance contre les impayés de loyer, a le droit de vous demander la caution d’un tiers.

– Le dépôt de garantie

En plus du premier mois de loyer généralement payable à l’avance, dans la plupart des cas, le propriétaire peut vous demander de verser un dépôt de garantie. Attention, en location non meublée, le dépôt de garantie ne peut excéder 1 mois de loyer hors charges. En location meublée, son montant n’est pas limité.

Ce dépôt permet au bailleur de se prémunir d’un non-respect par le locataire de certaines de ses obligations :
dégradations, mauvais état sanitaire du logement en fin de location…

– Une aide au financement du dépôt de garantie

Vous pouvez obtenir une aide pour financer le dépôt de garantie grâce à l’AVANCE LOCA PASS du 1% logement ? Cette solution vous est proposée par notre partenaire ASTRIA.

ASTRIA finance votre dépôt de garantie grâce à un prêt sans intérêt remboursable sur 3 ans maximum. Le montant de l’AVANCE LOCA-PASS® ne peut excéder 1 mois de loyer en principal hors charges, sans frais ni intérêts.

L’AVANCE LOCA-PASS® du 1% logement peut vous être accordée quel que soit le type de logement et quelles que soient vos ressources.

– La restitution du dépôt de garantie

Lorsque vous quittez le logement, le dépôt de garantie doit vous être restitué dans les 2 mois qui suivent la remise des clés. Attention, le locataire doit acquitter son loyer jusqu’à la fin de son préavis et ne pas utiliser le dépôt de garantie à cet effet. Le propriétaire-bailleur est en droit de déduire du dépôt de garantie les sommes dues par le locataire, comme par exemple des travaux de réparations locatives non exécutés ou liés à des dégradations occasionnées au logement, à ses annexes ou à ses équipements.

Les aides au logement

– CAF : les aides au logement (APL et ALS)

La plupart des étudiants locataires peuvent bénéficier d’une aide versée par la CAF (Caisse d’Allocations Familiales) qui est destinée à couvrir partiellement leur loyer.

Pour obtenir ces aides, vous devez :
– être titulaire d’un contrat de location (le bail ne doit pas être au nom de vos parents),
– occuper effectivement le logement à titre de résidence principale,
– avoir des ressources inférieures aux plafonds.

– APL (Aide Personnalisée au Logement)

L’APL est versée directement par la CAF au bailleur ; le locataire ne verse donc que le solde du loyer restant. La demande de dossier étant sous votre responsabilité, vérifiez son contenu et son envoi dans les temps.

Vous pouvez percevoir l’APL si votre résidence principale est un logement qui a fait l’objet d’une convention passée entre le bailleur et l’Etat (HLM, certaines Cités U…).

Les personnes susceptibles de bénéficier de l’APL doivent se renseigner auprès de leur CAF suivant leur régime de protection sociale.

– ALS (Allocation de Logement à caractère social)

C’est l’aide la plus souvent versée aux étudiants. L’ALS ne vous est versée que si le logement n’est pas conventionné. Il peut s’agir d’une chambre, d’un studio, d’un appartement, d’une maison. Le logement peut, de plus, être vide ou meublé.
Pour toucher l’ALS, vous devez remplir les conditions suivantes : être locataire d’un logement répondant à des normes minimales de superficie (9 m² au minimum si vous êtes seul, 7 m² par occupant supplémentaire) et de confort (une arrivée d’eau potable, chauffage, un évier et un WC), et disposer de ressources inférieures aux plafonds.

Contrairement à l’APL, l’ALS est versée directement au locataire, à moins que le propriétaire ou son mandataire ait fait la demande auprès de la CAF d’un versement à son profit. Dans ce cas de l’ALS, comme l’APL, vient en déduction du montant du loyer réclamé.

Adresses & liens utiles

– CENTURY 21 → www.century21.fr
– ANIL / Centre d’Information sur l’Habitat , Tel : 01 42 02 65 95 → www.anil.org
– CAF : votre Caisse d’Allocations Familiales → www.caf.fr
– Changement d’Adresse : service gratuit permettant de déclarer à plusieurs organismes de votre choix votre changement de résidence principale → www.changement-adresse.gouv.fr
– ASTRIA / Organisme collecteur du 1% logement , 0820 020 020 → www.astria.com
– Site de conseils et d’informations immobilières → www.toutsurlimmo.com
– CNOUS : Centre National des Oeuvres Universitaires et Scolaires → www.cnous.fr
– DDE : Direction Départementale de l’Equipement → www.reunion.equipement.gouv.fr
– Mairie : pour obtenir les adresses des organismes sociaux ou susceptibles d’offrir des logements adaptés à votre situation
– Ministère de l’Equipement des Transports et du Logement → www.equipement.gouv.fr
– Préfecture du département dans lequel vous cherchez un logement → www.interieur.gouv.fr
(Rubrique Préfecture)
– LegiFrance : site officiel du gouvernement dédié à l’actualisation des textes juridiques et de la législation en général → https://www.legifrance.gouv.fr

Communiqué